Desesperada Consulta Legal

[Salinger]

Amadísimos Abogados de esta Trinchera:

Les agradeceré con el alma entera (y hasta con la mejor parte de mi cuerpo si fuera necesario… ¡Escojan!) me ayuden con este problema legaloide que me ha surgido:

Por una inesperada pero muy bienvenida herencia tengo en copropiedad con un hermano una casa (50% cada uno). Mi hermano copropietario quiere hipotecar la propiedad, ya sea con un banco o con un prestamista privado (agiotista, más bien), a la brevedad posible.

Este hermano quiere el dinero para hacer un “negocio” literalmente fantástico, es decir, desde mi punto de vista un verdadero disparate financiero (él jura y perjura que lo veremos encabezando la lista Forbes el año que entra… ¡Ja!. Pero en fin, ese es otro asunto).

Y aquí es donde vienen mis escalofriantes dudas:

- ¿Es posible hipotecar o comprometer ante un tercero únicamente el 50% que le corresponde a mi hermano de esta propiedad?

- Si así fuera y, como indica el sentido común, mi hermano fracasa en su fábula financiera ¿corre algún riesgo mi 50% de copropiedad?

Las escrituras de la adjudicación por herencia de esta casa no definen las áreas que nos pertenecen a cada uno, simplemente aparecemos como co-dueños por partes iguales.

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Cualquier ayuda, comentario o sugerencia sobre este escabroso asunto inter-carnal será enormemente agradecido…

¡Y eso no es todo! :

Si por algún milagro de San Bartolo Mártir mi hermano en verdad se vuelve super-ultra-archi-millonario prometo invitar a toda la ilustre concurrencia de esta Trinchera a la mega-parranda que ya se planea en los tugurios más oscuros y depravados de Las Vegas y aldeas circunvecinas.

Por su atención:

¡…chas gracias!

¡Saludazo a todos!

[Cocoyoc]

No sé mucho de la rama Civil pero sí sé que los bancos tienen alergia especial a este tipo de situaciones ya que las cuestiones de herencias en México tardan infinítamente en resolverse. Pero esperemos a que alguien con experiencia o al menos conocimientos te asesore.

[Le Rouge]

¿Donde esta el inmueble, Salinger?

[Salinger]

Cocoyoc:

Me da escalofrío tu comentario. Si a algo le he sacado siempre la vuelta es a las discusiones, dificultades y pleitos; sobre todo los legales, financieros y familiares. ¡Y aquí se juntan los tres!

¡Tomaré muy en cuenta tu opinión!

¡Gracias por tu respuesta que me pone sobre aviso muy a tiempo!


Dedos:

La casa está en la ciudad de México. Para más señas y por si sirve de algo el dato: en pleno centro de Coyoacán, a unos pasos de la Plaza Centenario.

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¡Saludo enorme!

[Le Rouge]

Salinger,


- ¿Es posible hipotecar o comprometer ante un tercero únicamente el 50% que le corresponde a mi hermano de esta propiedad?

- Si así fuera y, como indica el sentido común, mi hermano fracasa en su fábula financiera ¿corre algún riesgo mi 50% de copropiedad?

1. Si, pero ten mucho cuidado, un abogado tuyo debe revisar el contrato. Por nada del mundo vayas a firmar algo que leíste por un minuto, ni siquiera el uso de un notario neutral es suficiente en un caso como este, ya que esos tipos se dedican mas a firmar y poner sellos que a poner atención a los documentos.

2. Siempre corres el riesgo de que el copropietario, sea tu hermano o el banco con toda seguridad, no quiera permanecer como copropietario, y si no hay un acuerdo sobre quien compra a quien, la copropiedad se vende a terceros y el dinero se reparte entre los dos.

Por supuesto, debes de considerar los gastos legales de este proceso desde ahora, porque un banco no paga nada extra por un abogado y tu si lo harás. También tienes que considerar que si quieres arrendar el inmueble vas a encontrar algunas trabas y muy probablemente requieras el consentimiento del acreedor.


Saludos.

[Salinger]

¡Excelente, Dedos!

No te imaginas cómo me tranquiliza saber que hay manera de protegerme en este lío.

En verdad muchísimas gracias por tus consejos. Me ayudan mucho y los seguiré al pie de la letra, tomando nota de lo que me recalcas: en los contratos hay que andarse con mucho cuidado para no cometer una barbaridad irremediable.

¡Gracias de todo corazón, Gran Jefe Dedos!

[Dr. Franck Einstein]

Y donde dices que va a ser la fiesta?:lol:

[MoonStar]

ta canijo Sal....ta canijo....

[Salinger]

Y donde dices que va a ser la fiesta?:lol:

:lol:

Pos como que ya estoy pensando que va a ser en el Juzgado 14 de lo familiar…

O creo que más bien en el Reclusorio Norte… :6sw2:

No sean gachos… ¡Me visitan! ¡Eh…!

:lol:

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ta canijo Sal....ta canijo....

¡Canijísimo, Moonstar!

Yo agradezco infinitamente que este lejano pariente que poco conocí y menos traté me haya considerado en su testamento.

Pero…

¡Caray!

¿Por qué rayos me puso al 50%? Mejor me hubiera dejado algo de menor valor pero al 100%. La verdad esto de tener socios “a fuerzas” es un dolor de cabeza. Aunque sean familiares tan cercanos.

Mi hermano copropietario y yo tomamos caminos completamente diferentes en la vida. Nos llevamos de maravilla (¡hasta ahora!), pero tenemos muy poco en común.

Creo que quien hace un testamento debería considerar también estas circunstancias, porque quizá en vez de hacer un bien a sus herederos los esté lanzando a una terrible disputa familiar. ¡Ugh!

Haré mi mejor esfuerzo por salir de este enredo lo menos raspado posible siguiendo los excelentes consejos de Dedos y pensando ante todo en preservar la estupenda relación que he llevado siempre con este hermano.

¡Chale! Espero que todo salga bien :6sw1:

¡Saludos, Moonstar preciosa!

[Le Rouge]

Salinger, si te causa problema, pide que te compre tu parte o que te venda la suya, o en todo caso, vendan la propiedad y repartan el dinero entre ambos. Cualquiera de esas figuras termina la copropiedad y todos deberíand e salir contentos.


Saludos.

[Salinger]

La bronca, Dedos, es que como bien sabes vender una casa no es fácil. Es un volado: se puede vender en un día o pueden pasar años para que llegue el cliente.

Quizá pueda convencer a mi hermano que me compre mi parte...

Aunque con eso de que más bien lo que él quiere es vender…

En fin, con todo lo que me has dicho ya me siento más tranquilo. No queda más que ser optimista y esperar dos milagros:

-Mi casa intacta, y…

-¡Mi hermano millonario!

Estén pendientes… no salgan de sus casas: ¡Ya lo verán en la lista Forbes!

:)

¡Saludos y muchas gracias, Dedos!

[Tannat]

Salinger:

Colaborando con tu consulta, varios puntos:

1) Cuando hablas de "copropiedad" puedes estar usando mal el término -jurídicamente-.

Permíteme detenerme un momento en esto:

a) En la etapa INICIAL de un sucesorio, el bien puede estar asignado a los HEREDEROS pero no estar aún INSCRIPTO en una proporción determinada.
Es decir... tienes el 50% de los DERECHOS sobre el bien, pero NO ERES DUEÑO DEL 50% DEL BIEN (sino de sus derechos).

b) Esto significa que si están asignados los DERECHOS, pero no la PROPIEDAD, para darlo en HIPOTECA tendrían que estar AMBOS de acuerdo.

c) En tanto que si estuviesen inscriptos estos derechos registralmente, cada quién podría disponer de su 50% de PROPIEDAD (no de derechos) de modo individual.

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2) Los efectos en ambos casos son diferentes. En el primer caso al firmar tu consentimiento, la hipoteca sobre el 50% iría contra TODO el inmueble. El acuerdo de que el 50% "hipotecado" es el de tu hermano es un acuerdo DE PARTES (tu hermano y tú).
Por el contrario, si estuviese inscripta esa división, la hipoteca afectaría SOLO el 50% de tu hermano.

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3) Es raro que alguien acepte una hipoteca sobre el 50% de la propiedad. Eso la hace MUY DIFICIL DE EJECUTAR en caso de tener que recurrir judicialmente al reclamo de cobro.

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4) Diferente el caso de hipotecar la propiedad al 50% de su valuación (es TODA la propiedad, pero sólo por la mitad del valor posible) y en este caso el que te PERJUDICAS serías tú ya que si tienen que cobrar judicialmente, saldrá a remate TODA la propiedad (aunque obviamente por un monto que equivale al 50% de su valor).

En este caso TU PERDERAS ya que si la propiedad se REMATA a un valor inferior al de mercado, la tendrán que ENTREGAR y difícilmente tu hermano tenga el dinero en su bolsillo para compensarte tu pérdida.

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Dicho esto:

- Ya tienen inscriptos esos derechos al 50% en el registro de la propiedad o sólo la declaración de herederos al 50% de los "derechos" ?

- Según sea el caso, te conviene pedir a tu hermano que compre tu parte o que vendan la propiedad (te ahorrarás problemas).

- La "gran oportunidad" en la que tu hermano quiere meterse me suena a "cuento", analícenla con cuidado.

[Salinger]

Tannat:

Disculpa que responda hasta ahora pero no había entrado al foro.

¡Muchísimas gracias!

La casa nos pertenece en su totalidad: propiedad y derechos.

Con los excelentes comentarios de Dedos y los tuyos ya me quedó muy claro el panorama: lo mejor será tratar de vender esa casa y olvidarse de hipotecas que sólo nos traerán más complicaciones a mi hermano y a mí.

Y dices bien: el negocio que quiere hacer mi hermano me parece un disparate monumental ¡Ojalá me equivoque!

Pero ni modo, ya es mayor de edad y está de necio. Nada se puede hacer más que desearle que le ocurra un milagro y desbanque a Bill Gates.

Gracias nuevamente, Tannat

¡Un abrazo!